“在不遠的未來，沒有綠色智能家居系統(tǒng)的住宅會像不能上網(wǎng)的住宅一樣不合潮流。”比爾蓋茨曾在1995年出版的《未來之路》中這樣描寫未來的房子。20多年之后，當代置業(yè)正在讓綠色科技住宅從理想走向現(xiàn)實。 站在當代置業(yè)總部大廈的品牌館展示區(qū)，隨著展示墻的延展與轉(zhuǎn)變，簡潔的白色系與炫酷VR科技，會有一種坐享科技與綠色帶來的新知與好奇。室內(nèi)，當代置業(yè)綠色科技的“前世今生”躍然于墻上。 室外，北京核心腹地東二環(huán)的街景車水馬龍，這座總建筑面積22萬平方米的大廈見證著首都的繁華與蛻變，也映射著當代置業(yè)在行業(yè)的角色與位置。
這里搭建起了當代對內(nèi)對外的“橋梁”，而執(zhí)行董事兼總裁張鵬常常就在這里接受媒體的采訪。
當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬
說起張鵬，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士不會陌生，他是各大房地產(chǎn)論壇的常客，是媒體簇擁的被采訪者；也是工作狂，有著天生的演講才能，慷慨激昂富有張力。
深厚的房地產(chǎn)經(jīng)驗為其標注了叱咤職場的魄力與勇毅，而曾經(jīng)記者的經(jīng)歷又讓他擁有著“筆桿子”文藝青年的印記，他有個微信公眾號叫做“三千白果”，記錄著血性與理性之外的細膩與感性。
在張鵬的身上，有種民營企業(yè)家特有的強烈憂患意識。他喜歡看書，在那長長的書單中大多與地球資源、生態(tài)、自然密切相關，《太陽底下的新鮮事兒》、《崩潰》、《樹的秘密生命》……
年出生的張鵬進入當代置業(yè)只比創(chuàng)始人張雷晚一年。當中國步入千禧之年，在當代置業(yè)初創(chuàng)之時，那一年，長達七年的房企上市禁令終于解凍，個人消費占據(jù)了全國房地產(chǎn)消費總量中的70%。
彼時，碧桂園“華南板塊”掀起了搶購的狂潮，楊國強正帶領碧桂園走出順德，積極布局全國；同年，華潤接替深特發(fā)成為萬科第一大股東，自此開啟萬科董事會的另類篇章；也就是這一年，宋衛(wèi)平進軍上海,由此從區(qū)域性開發(fā)商向全國性開發(fā)商轉(zhuǎn)型，萬達王健林及龍湖吳亞軍開始先后試水商業(yè)地產(chǎn)版圖，房地產(chǎn)的格局及轉(zhuǎn)向在那一年便已埋下伏筆。
如今，幾乎沒人懷疑綠色建筑是一塊超級“蛋糕”，盡管面臨著投入大、模式粗放、技術革新難等發(fā)展尷尬。
但實際上，在房企紛紛將綠色建筑、科技建筑等業(yè)態(tài)作為轉(zhuǎn)型“藍�！敝�，中國人逐漸開始接受福利分房制度的2000年，剛剛創(chuàng)立的當代置業(yè)的創(chuàng)始人張雷已經(jīng)敏銳地觀察到了依托強大綠色及科技對升級中國住居帶來的巨大利潤及發(fā)展前景。
無疑，當代置業(yè)是綠色建筑的預見者與先行者。
在那個房地產(chǎn)野蠻生長的年代，存活成為民營房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要命題。
“當時，我們每天一睜開眼的想法是，這個企業(yè)會不會遇到重大的危機，民營企業(yè)都有這種憂患意識，只不過大家表現(xiàn)的形式不太一樣�！睆堸i說，他一直將“綠色科技”視為當代置業(yè)的“護城河”。
今年年初，北京通州萬國城MOMΛ社區(qū)內(nèi)的“當代建筑＆藝術博物館”，獲得ACTIVE HOUSE國際聯(lián)盟認證，成為全球首座獲獎的博物館項目；此外，北京、太原、南京、蘇州等地的萬國城 MOMΛ系列項目也曾屢次獲精瑞人居獎。
就在采訪開始之前，江西南昌撫州市的政府領導慕名而來，希望將當代置業(yè)的綠色科技住宅引入城市。
回溯改革開放及企業(yè)發(fā)展，張鵬稱都要做一件事情：向陽而生，向下植根。向下植根就是把老百姓的事情做得更扎實，上面的樹要長得多大，地下的根就要扎得多深，地產(chǎn)行業(yè)更是這個樣子；向陽而生就是指產(chǎn)品要做好，要不斷去追求更高、更符合消費升級的東西。
年前，張鵬以一名記者的身份采訪當代置業(yè)創(chuàng)始人兼董事局主席張雷，聽他描繪當代置業(yè)關于綠色建筑的發(fā)展圖景，這成為張鵬加入當代置業(yè)的契機。
年后，對綠色科技的堅持，讓當代置業(yè)有了產(chǎn)品的差異化特征，同時張鵬也在尋求更穩(wěn)固的三角模式。
驕陽似火的8月，身居總裁職位的他坐在鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)記者面前，講述內(nèi)化為血液的綠色建筑認知。世事輪回，角色更迭，曾經(jīng)的聆聽者轉(zhuǎn)變?yōu)閮A訴者。
以下為采訪實錄：
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：1998年7月房改政策正式推行，停止住房實物分配、實行住房商品化的房改。當時您的工作是什么，政策發(fā)布后您當時的判斷是什么，對之后20年的人生產(chǎn)生了什么影響？
張鵬：我真正進入房地產(chǎn)是1997年，房改才剛剛開始，對地產(chǎn)是一種懵懵懂懂的狀態(tài)，但是在當代置業(yè)待了18年，跟著這個企業(yè)一起去成長。當時房改出來時是沒有判斷，那時，周邊的開發(fā)商都在野蠻地生長，都在拿地，憑關系去獲取土地資源。
其實在1997年前后，一直到2008年，當代置業(yè)一直對宏觀市場、對房改很敏銳地去把握它，作為企業(yè)實踐，我們不是理論家，更多的事情是要把自己的產(chǎn)品做好。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：房改后第一個10年看房改，2008 年的房地產(chǎn)市場是怎樣的，當時有做過總結和預測嗎？再回過頭來看，一系列的政策制定時最沒有想到的中國房地產(chǎn)市場會發(fā)生的變化在哪里？
張鵬：進入2008年前后的時候，整個中國的房地產(chǎn)已經(jīng)波譎云詭了，已經(jīng)有很多企業(yè)漸漸成長了起來，也有很多企業(yè)被甩到了后面，但是仍然是一個中國房地產(chǎn)的初級階段，大家在這樣一個賽道中，規(guī)則不是很清楚，國家的宏觀經(jīng)濟又出現(xiàn)了比較大的波動。
在2008年前后，我印象中是次貸危機、經(jīng)濟危機，實際上從某種角度上對企業(yè)的沖擊是非常大的。當時也出臺了一系列的調(diào)控政策，那時的調(diào)控政策和現(xiàn)在的因城施政、堅決遏制地價房價惡性上漲一樣，采取的政策都是一刀切。所以在那樣一個混亂的環(huán)境之下，企業(yè)更重要的是要生存下來，是要活下去。所以不僅要把自己耕作的產(chǎn)品做好，同時要把自己的核心競爭力就是將企業(yè)的護城河建立得更高更強，還有一點要積極融入資本市場。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您認為當時中國房改的初心是什么？現(xiàn)在離當時的目標還有多遠距離？
張鵬：我相信房改的初心是讓大家安居樂業(yè)的，是住有所居的，是幸福生活的，是今天咱們反復提到的美好生活，這就是初心。做到?jīng)]做到，我不敢評論。但是我們企業(yè)就是把自己力所能及地融入到這個城市的發(fā)展，融入到這個經(jīng)濟大潮中去。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您剛才講到企業(yè)要建立自己的護城河�，F(xiàn)在綠色建筑正值風口期，很多企業(yè)也紛紛投入這片藍海。您覺得當代置業(yè)的“護城河”是什么？
張鵬：從微觀上來看，經(jīng)過18年的發(fā)展，當代置業(yè)形成了一整套系統(tǒng)的建筑物理技術的體系，成本已經(jīng)形成了巨大的優(yōu)勢。第二，當別人沒有研究綠色建筑的時候，我們已經(jīng)做了大量的實踐；當大家地產(chǎn)商開始研究綠色建筑的時候，其實我們已經(jīng)實踐了健康建筑；當大家開始又關注健康建筑的時候，我們已經(jīng)落地了綠色住區(qū)。
從宏觀上來看，作為一個民營企業(yè)，它大可不必做這些事的。但從企業(yè)發(fā)展角度來講，我們要建立護城河，要領先，雖然綠色科技住宅是我們先提出來的，綠色科技住宅還是要不斷往前再邁半步，做到有差異化。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您剛才也說像民營企業(yè)，有一些企業(yè)可能不愿意增加成本，那當代置業(yè)在做自己綠色科技產(chǎn)品的時候，如何來平衡成本與價格、性能之間的關系？又有多少人群愿意為其“買單”？
張鵬：越來越多的人對健康、對舒適度的要求不斷地在提高，當我們設計一個產(chǎn)品的時候，要么你去適應客戶，這是大部分地產(chǎn)商要做的事情，也是我們要做的。第二，有一些需求是你要去引導客戶的。第三，你還要創(chuàng)造客戶的需求，比如，在2013年前，大家都不知道PM2.5霧霾是什么的時候，當代的住宅已經(jīng)開始過濾PM2.5了。這個難道不是引導和創(chuàng)造客戶的需求嗎？
綠色科技產(chǎn)品有幾條標準的產(chǎn)品線，大家不用把它想得成本有多高，它有不同的選配和標配的系統(tǒng)在里邊，有的你就把被動節(jié)能、主動節(jié)能，就是我們的萬國城MOMΛ產(chǎn)品線在北京的、各大省會城市的。當代的滿堂悅MOMΛ產(chǎn)品線冬天5塊錢一平米的能源費，供60天暖。我們在南昌、長沙所有的三四線城市，我們開發(fā)的項目都是冬天供一點暖，這也是綠色住宅。老百姓接受不接受？他接受。因為當客戶只有一筆錢的時候，那一定選一個性價比更高的，選一個冬天供暖的房子。
很多人問：你不是成本還增加了嗎？建安成本是一個此消彼長的過程，地價是基本恒定的，但是每個企業(yè)擅長的不一樣。拿一個34層的單體來說，綠色建筑的成本控制得當，攤到整個社區(qū)里跟所有同樣檔次的住宅成本是持平的，因為它有一個此消彼長的過程。誰擅長什么誰就要在那方面加大力量，無形的成本是它的研發(fā)、它的供應鏈。當代就在綠色科技上面，但是經(jīng)過這18年的積淀，它已經(jīng)完全產(chǎn)業(yè)化、標準化了，已經(jīng)非常的接近社會平均成本了。
很多開發(fā)商說綠色科技住宅成本高，技術門檻高，不愿意干。大部分開發(fā)商都是這么想的。其實不是這么回事，應該越來越多的開發(fā)商去做綠色建筑，水漲船高，才能讓成本更低，我們希望更多的開發(fā)商來關注綠色建筑，去實踐綠色建筑。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：回顧當代綠色建筑的發(fā)展歷程，您覺得它的變和不變分別是什么？
張鵬：不變的肯定是初心，是這個企業(yè)的愿景和堅持，因為企業(yè)其實誘惑是很多的，但是綠色建筑、綠色科技是我們不變的追求。
變的是什么呢？變的是技術迭代，剛才我講到的綠色住區(qū)、健康建筑、主動式住宅、被動式住宅，凈零能耗建筑，這就要不斷的變。還有生活場景，以前我們就是生產(chǎn)房子、制造房子，現(xiàn)在更多的是提供服務、提供運營、提供內(nèi)容，比如這幾年我們做的什么VR、AI、第一人居、文體、物業(yè)，還有聯(lián)合辦公，現(xiàn)在已經(jīng)有三家孵化公司在新三板掛牌，未來我們再把它們整合主板上市。這個就是不斷在變，不斷在適應資本，不斷適應消費升級，不斷在適應客戶的需求。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：除了今年會推出近零能耗的產(chǎn)品，今年當代置業(yè)還有哪些規(guī)劃和布局呢？
張鵬：當代的戰(zhàn)略是“原綠”和“綻藍”，綠我講過就是我們的技術和堅持，還有布局。一線城市能夠呈現(xiàn)我們的高端住宅、終極置業(yè)，在二線城市去變現(xiàn)一些有利潤、有速度的綠色科技住宅，三四線城市去變現(xiàn)一些現(xiàn)金流，因為這個公司是個上市公司，上市公司和不上市公司不一樣，它是要對投資人負責，對股票負責，所以它對規(guī)模還有一定的訴求。
當代置業(yè)不去做不負責任地追趕被夸大的速度和規(guī)模，就是它要保證負債、現(xiàn)金流、凈利潤這個鐵三角，但是在規(guī)模上40%左右的增長就可以了。40%的增長對公司就非常安全。截止到現(xiàn)在，當代置業(yè)已經(jīng)進入了35個城市。
一個是硬性服務，一個是軟性服務。硬就是空間、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)，軟就是截止到今年，要把這個社區(qū)的全生命周期的生活場景全部都布局完畢。圍繞一個社區(qū)的客戶，將小孩的教育、青年人的聯(lián)合辦公、青年人對黑科技的追求、長租公寓、綠色酒店、綠色餐飲全部都布局完畢。現(xiàn)在需要做的事情就是擴大規(guī)模。
我們從去年到今年，把孵化的服務場景的子公司已經(jīng)掛牌了三個在新三板上，我們有更大訴求是把這些新三板的公司融資。第一物業(yè)融到了中金、鼎暉、華融、信達等。51VR融到了Star VC、梁伯韜、商湯，第一文體融到了深創(chuàng)投，這個戰(zhàn)略就是到主板上去上市，融更多的錢，大量的資金會把這些生活服務場景重新組合到主板上去開辟一個主流資本市場的新的局面，反哺過來，提高服務質(zhì)量。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：今年有新進的城市嗎？
張鵬：大的區(qū)域肯定是大灣區(qū)，我們已經(jīng)進入了佛山、惠州。環(huán)渤海地區(qū)就不說了，張家口、太原、山西，我們圍繞著北京的通州周邊。華中地區(qū)，合肥、長沙、武漢、仙桃、天門等，都已經(jīng)進去了。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：如何看待房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)央企地產(chǎn)企業(yè)和民營企業(yè)扮演的角色？
張鵬：明顯我們就沒在一個起跑線上，這個我實話實說。應該說作為一個社會的經(jīng)濟總和來講，央企也好，民營公司也好，都是有益的補充，應該給民營經(jīng)濟更多的支持、更多的資源的傾斜。但是現(xiàn)在我認為民營企業(yè)生存起來是比較艱難的，因為無論是它的資源的整合能力，還是抗風險能力，還是資金的成本，都跟央企、國企沒在一個水平線上。
凡事都有利有弊，在機制、用人、整個流程的管理，包括決策的機制，當然民營企業(yè)就更快，更敏銳、更迅速。在這樣大的格局之下，各有各的生存之道，我們也認為既然身在民營企業(yè)，我們就利用自己的優(yōu)勢，各在各的賽道中創(chuàng)造自己的價值。
快問快答：
Q：20年來在房地產(chǎn)圈內(nèi)最好的朋友有哪些？
A：朋友圈可多了，五千，但是確實都是同行，互相能夠有精神交流的，就是現(xiàn)在大家耳熟能詳?shù)倪@些大佬，這些地產(chǎn)的領軍人物，大家都有一個互通有無的過程，互相看一看借鑒，互相學習，看看企業(yè)都在做什么。
Q：平時大家在一起都聊什么話題？
A：房地產(chǎn)形勢，政策的走向，房產(chǎn)稅是不是很快就出來。
Q：微信朋友圈愛分享什么樣的文章？
A：我大部分是分享建筑物理技術，分享綠色住宅，分享我們的企業(yè)的東西多一些。
Q：平時愛看什么節(jié)目？
A：《朗讀者》，偶爾看，還有一個溫情節(jié)目叫《等著我》，周日的《等著我》，就是離散人口，被拐賣兒童，原來是倪萍主持的，那個節(jié)目我覺得有機會可以看一看，你會覺得原來自己都很幸福的。
Q：您的推薦書單？
A：我最近在看一本書叫《太陽底下的新鮮事兒》，還是講的近一百年，把地球的能源消耗殆盡，這個總和大于前面幾千年的歷史。還有一本書叫《崩潰》，也是講太平洋孤島上有一個石柱圖騰，但是島上卻寸草不生，那也是講的生態(tài)的事。還有一本書叫《樹的秘密生命》，講的是萬世萬物，尤其是大自然，樹也是有生命的，也會像人一樣感覺到疼，也會有喜怒哀樂。但是這些書可能是有益的，對知識面的一種補充吧，從另外一個角度也是讓自己放松一下。
Q：平時喜歡的運動是什么？
A：游泳，每周都游泳。
Q：您最得意的一件事是什么？
A：不言而喻，我覺得最得意的一件事情就是無論市場好和不好都去做綠色科技住宅，去做你引以為豪的作品，當然被大家認知、被客戶認知也是有一個過程的，堅持你所堅持的東西，這個我們就很開心了。
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